Las oportunidades de inversión que ofrece el mercado hotelero turístico o “bleisure”

Las oportunidades de inversión que ofrece el mercado hotelero turístico o “bleisure”

2018-03-13 / hoteles urbanos,dunas real estate,bleisure,dunas capital

La industria hotelera española continua en un ciclo alcista que se ha consolidado a lo largo de los últimos dos años a raíz de la fuerte llegada de turistas a España que ha pasado a ser el segundo país receptor de turistas del mundo (82m estimados a cierre de 2017). A diferencia de muchos sectores, el sector turístico se recuperó más rápidamente después de la crisis impulsado principalmente por el aumento de turistas internacionales. 

Sin embargo, el turismo nacional que es el principal demandante de destinos urbanos, permaneció estancado hasta hace sólo un par de años. Como dato, hasta 2016 el RevPAR (rentabilidad de las habitaciones) de Madrid todavía estaba un 5% por debajo de los niveles de 2008, mientras que el promedio de Cataluña, Baleares y Canarias estaba más de un 40% por encima, explicado en gran parte por la fuerte afluencia de turistas internacionales tras el cierre de la mayoría de los competidores de turismo vacacional del Mediterráneo. 

La incertidumbre geopolítica en estos países (Túnez, Egipto, Jordania, Siria, Turquia, etc) sigue latente, mientras que durante este tiempo han sufrido una falta de inversión en infraestructura y en la parte del sector hotelero que ha causado un daño a la imagen y el atractivo de estos destinos. Aún así, se espera que estos competidores poco a poco vuelvan al mercado y vayan poniendo presión a los destinos de sol y playa que han servido de refugio durante estos años.

En este sentido, el potencial ahora se encuentra ahora en buscar otras áreas urbanas o “bleisure” (ciudades tanto turísticas como de negocio) ya que se han quedado rezagadas con respecto a los destinos de sol y playa y hay un amplio margen para la recuperación en estos destinos. Como ejemplo el caso de Madrid: desde 2015 ha habido una fuerte recuperación con el ADR (precio medio de habitaciones) creciendo un 10% y el RevPAR (rentabilidad de las habitaciones) aumentó un 18% frente al promedio de España de +6% y +10%, respectivamente. 

A medida que la macroeconomía española continúa mejorando, impulsada principalmente por la demanda interna (que proporcionará más apoyo al segmento urbano), se abre una oportunidad para realizar una actualización general de la industria hotelera para centrarse en un mercado de gama alta o de lujo, que permita a los hoteleros retener clientes de mayor calidad y crear una demanda más recurrente y flexible. En este sentido, las grandes cadenas están buscando oportunidades para entrar en el mercado urbano español de la mano de inversores institucionales que les ofrezcan activos prime y una gestión profesionalizada que les garantice unas rentas atractivas y que se puedan aprovechar a la vez de las buenas perspectivas del sector.

Esto, sumado al hecho de que el sector hotelero en propiedad está muy fragmentado y los 20 mayores jugadores representan solo el 35% de las habitaciones en España, abre una ventana al mercado para consolidarse a nivel de operación (OpCo) y separarla de la parte inmobiliaria dueña de los activos (PropCo). 

Esta estrategia, llamada “asset light” implica menor inversión para los hoteleros al estar basada en modelos de gestión o de franquicia, y no en propiedad. Tanto para el operador como para el dueño del activo es una manera de mejorar la visibilidad de la marca, generar sinergias en costes y fomentar una relación sostenible entre propietario y operador a través de modelos de alquiler mixto (incluyendo fijo y variable) o de gestión y franquicia que asegure la sostenibilidad del hotel y un nivel de recurrencia de ingresos atractivo para el propietario.

En este escenario, los inversores core están buscando productos alternativos para captar rentabilidades más atractivas y los hoteles de naturaleza urbana encajan más en este espectro que los hoteles vacacionales por la tipología de contratos y recurrencia en rentabilidad. Además, es un sector en el cual las grandes cadenas de lujo (Four Seasons, Mandarin, W Hotels, Peninsula, etc) se están intentando introducir viendo el gran potencial del sector urbano hotelero en España lo cual favorece el desarrollo de un parqué hotelero de mayor calidad y más diversificado.

Jaime Amoribieta
Dunas Real Estate